No te equivoques con el PAGARÉ

Aunque la mayoría de nosotros estamos familiarizados con el PAGARÉ, no está de más precisar ciertos detalles para que éste documento no pierda su efectividad al querer realizar el cobro.

El PAGARÉ es un título de crédito que contiene un compromiso formal de pago de cierta cantidad de dinero. Está regulado por la LEY GENERAL DE TÍTULOS Y OPERACIONES DE CRÉDITO, que en su artículo 170 indica los 6 requisitos fundamentales que debe contener un pagaré, los requisitos son:

 

1.- La mención de ser PAGARÉ;

2.- La promesa incondicional de pagar una suma de dinero;

3.- El nombre de la persona a quien ha de hacerse el pago;

4.- La época y el lugar de pago;

5.- La fecha y el lugar en donde se subscriba el documento, y

6.- La firma del suscriptor o de la persona que firme a su ruego o en su nombre.

De acuerdo a lo anterior, un pagaré debe verse así…

Marcado de amarillo encontramos los elementos que la ley nos indica, con negritas resalté lo que yo considero muy importante, no olvidemos colocar siempre:

*Fecha de suscripción del documento (La fecha completa en que se está llenando el pagaré)

*Establecer el importe con número, posteriormente con letra y establecer el tipo de moneda.

*Si se suscribe un solo pagaré establecer 1/1. Cuando se utilizan pagarés para garantizar el pago de arrendamiento de un contrato anual, lo mejor es firmar 12 pagarés, que irán seriados del 1 al 12 (1/12  2/12  3/12, etc.). En estos pagarés sólo se modifica la fecha de pago, todo lo demás queda igual en los 12 pagarés.

*Establecer nombre completo del deudor o suscriptor y del beneficiario o tenedor.

*Establecer domicilio completo del deudor o suscriptor (Calle, número, colonia, municipio, estado, código postal).

*Establecer el interés moratorio acordado entre las partes con número y con letra.

 

AVAL

Respecto a la figura de avalista (la persona que otorga el aval) en un pagaré, también es importante colocar su nombre y dirección completas,

La Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito dispone como requisito que el aval deberá constar en el pagaré o en hoja adherida a él.

El avalista puede amparar al deudor sólo sobre un porcentaje, por ejemplo el 50%, por tal motivo puede haber más de 1 avalista, se pueden tener 2, cada uno puede amparar el 50% de la deuda. Si no se especifica ningún porcentaje, se entiende que el avalista ampara el 100% de la deuda.  

EL ENDOSO

La figura jurídica del endoso es un medio para transmitir los títulos de crédito como el pagaré. A través del endoso el tenedor del documento (endosante) manifiesta su voluntad de transmitir el documento a otra persona (endosatario). El endoso deberá constar en el pagaré o en hoja adherida a él.

Por medio del endoso se puede transmitir el título en propiedad, en procuración o en garantía.

Los endosos más comunes son:

El endoso en propiedad: Que transfiere la propiedad del documento y todos los derechos inherentes a él.

El endoso en procuración o al cobro: Este endoso no transfiere la propiedad del documento, pero faculta al endosatario para cobrar el documento de forma extrajudicial o judicial.

En endoso en garantía, en prenda u otra equivalente: Otorga al endosatario todos los derechos y obligaciones de un acreedor prendario respecto al título endosado y los derechos inherentes a él, incluso las facultades de cobro judicial o extrajudicial del documento.

 

El endoso deberá de reunir los siguientes requisitos:

*Nombre del endosatario.

*Firma del endosante o de la persona que suscriba el endoso a su ruego o en su nombre.

*La clase de endoso (“en propiedad”, “en procuración”, “en garantía”).

*El lugar y fecha.

DUDAS COMUNES.

¿Qué pasa si en el pagaré no se menciona el lugar de pago?

Si un pagaré no menciona el lugar de pago, se considerará que el lugar de pago será el domicilio del suscriptor del pagaré.

¿Debo comprar un pagaré en la papelería?

Los pagarés tienen la misma validez si son de papelería, si son hechos en computadora e impresos, incluso si son hechos a mano, siempre y cuando se cumplan las características que ya comenté.

Si un pagaré no menciona la fecha de vencimiento, se considerará que el suscriptor deberá pagarlo cuando el beneficiario o tenedor le presente el documento, esto es cuando lo ponga a su vista.

¿Quién llena el pagaré?

Debe llenarlo el deudor o suscriptor.

 

😴Hasta aquí llegamos, espero que esta información te sea útil.

Saludos.

7 TIPS PARA COMPRAR UN TERRENO

Si ya tienes un proyecto en mente o simplemente deseas invertir tu dinero en un terreno, se supone que ya verificaste el costo por metro cuadrado en la zona deseada, ya tienes una idea de la cantidad que deseas invertir y los metros que quieres comprar, entonces iniciarás tu búsqueda de terreno, en cuanto aparezcan las primeras opciones no olvides tomar verificar lo siguiente:

1.- Verificar el uso de suelo.

Una vez que tienes definido tu proyecto, es muy importante determinar el uso de suelo que necesitas, ya que de esta forma sabrás qué actividades tienes permitidas dentro del predio. Desde el tipo de construcción y su extensión hasta si le puedes dar un uso patrimonial, comercial o industrial.

2.- Verificar y comparar medidas y colindancias.

En un mundo perfecto las medidas y colindancias de un inmueble deben ser las mismas en catastro, en el registro público, en la escritura pública y físicamente, lamentablemente esto no es muy probable en nuestra realidad, si bien en la mayoría de los casos estos problemas tienen solución es importante saber el tiempo que te llevará el resolver esas incongruencias y sobre todo cuánto te costará $$$$$$.   

3.- Verificar gravamen y propietario.

Si bien este punto tiene relación con el punto anterior, aquí debemos de verificar de manera precisa que la persona que nos vende el inmueble sea el propietario y que el inmueble no tiene gravamen (que está listo para su venta de manera inmediata). Lo más recomendable es tramitar una LIBERTAD DE GRAVÁMEN o certificado de NO GRAVAMEN ante el REGISTRO PÚBLICO correspondiente. Este documento nos indicará que el inmueble está libre de problemas legales y se puede vender de manera inmediata y también nos indicará quién es el propietario del inmueble.

4.- Verificar el estatus de los servicios.

Cualquier vendedor al momento de ofrecer un inmueble te puede indicar que la colonia cuenta con todos los servicios. Físicamente podemos comprobar si hay postes de luz, servicio de drenaje, teléfono etc., pero es importante verificar el estatus exacto, por ejemplo, hay terrenos que no tienen una conexión de toma de agua, el costo de este trámite varía según si la superficie es de terracería, adoquín o concreto. Recuerdo haber pagado por un trámite cerca de $9,000.00 (nueve mil pesos). Hay que verificar el costo exacto y tomarlo en cuenta para evitar sorpresas.

5.- Verificar la seguridad de la colonia.

El tema de la inseguridad es un tema bastante delicado sobre todo en México, si compras un terreno para una casa de descanso, seguramente será fuera de la Ciudad y en algún lugar que no conoces muy bien, esto puede llevarnos a cometer el error de comprar en un lugar inseguro, personalmente creo que la inseguridad puede devaluar un terreno en cuestión de meses, además he visto de cerca casos donde se roban la herrería del terreno, el material de construcción y hasta los árboles. Nadie quiere comprar en un lugar así, de ahí la importancia de investigar no sólo la parte legal sino también la parte social del terreno.

6.- Haz una oferta.

Ahora sí viene lo bueno, la mayor parte del trabajo ya lo hiciste, yo soy de la idea de que la oferta de compra se hace una vez verificado todo lo anterior.  Si hiciste bien la tarea ahora tendrás un panorama claro de lo que quieres comprar y como consecuencia sabrás cuanto pagar por el terreno de tu interés. No juegues con los números, haz una oferta justa y ahorra tiempo y molestias con el “estira y afloja”.

7.- Contempla el pago de escritura e ISABI.

El comprador de un terreno debe pagar el ISABI, impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles también conocido como impuesto por traslado de dominio, este impuesto varía de acuerdo a cada entidad federativa y va desde el 0.2% hasta el 4.5% del costo del terreno, para el caso de Puebla actualmente el comprador paga el 2% del valor de la operación.

Pide al notario que en el costo de la escritura te desglose los distintos conceptos a pagar, con esta información cotiza en 2 o 3 notarías, ya que los honorarios de los notarios varían y en este punto puedes ahorrar unos pesos.

 Espero que la información te haya servido, no dudes en hacerme llegar tus comentarios.

Escrito por Rive de la Torre.

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TESTAMENTO

 

🚨SEPTIEMBRE es el mes del testamento en México, las notarías públicas nos otorgan descuentos de hasta el 50% en trámites de TESTAMENTOS, esto con la intención de contribuir a una cultura de previsión, de certeza y seguridad jurídica.

¿Qué es un testamento❓

Documento por medio del cual una persona dispone de sus bienes para después de su muerte.

Recuerda que el TESTAMENTO:

 📌Es un trámite personal

 📌 Lo puedes modificar las veces que quieras

 

El testamento puede contener:

👉Establecer legados

👉Reconocer a un hijo

👉Reconocer una deuda

👉Constituir usufructo vitalicio

👉Establecer renta vitalicia

👉Constituir servidumbre de paso

👉Crear fideicomisos

👉Etc.

No dejes para mañana lo que puedes hacer hoy, asesórate con tu notario.

PROMESA DE COMPRAVENTA Y COMPRAVENTA (BIENES INMUEBLES)

 

Es importante conocer las diferencias entre un contrato de PROMESA DE COMPRAVENTA y un contrato de COMPRAVENTA, lo que para algunos de nosotros es algo lógico, en la práctica es común observar contratos con confusión al respecto.

Por lo que de manera breve indicaré la forma de diferenciar esas dos figuras. Me estaré centrando en la COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES.

 

La forma más sencilla de diferenciarlos es de acuerdo a su OBJETIVO:

*La PROMESA DE COMPRAVENTA tiene como objetivo LA CELEBRACIÓN POSTERIOR DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.

*El contrato de COMPRAVENTA de bienes inmuebles tiene como objetivo la ENTREGA DE UN BIEN INMUEBLE A CAMBIO DE UN PRECIO.

 

🚨 El error más común en la PROMESA DE COMPRAVENTA es entregar dinero a cuenta del precio establecido por las partes, como enganche o abono a cuenta.

✅ Pero, ese error tiene una solución bastante sencilla, se puede entregar dinero, siempre y cuando se entregue por concepto de ARRAS o en calidad de DEPÓSITO EN GARANTÍA.

Es de suma importancia tener claridad sobre el tipo de contrato que firmamos, ya que podemos adquirir obligaciones sin quererlo.

Se ha vuelto tan frecuente la confusión entre estos 2 tipos de contrato que la TERCERA SALA DE LA SUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA NACIÓN ha señalado que en las promesas de venta en las que “no se contiene exclusivamente una obligación de hacer sino una de dar, o se entrega la cosa y se paga el precio en su totalidad o en parte, satisfacen los elementos necesarios para la existencia de la compraventa”, con independencia de la denominación que se le otorgue al contrato. De este modo, se está  en  presencia  de  un  contrato  informal  de  compraventa.

Si tiene alguna duda al respecto o simplemente quiere ampliar el tema puede contactarme en Facebook, Instagram o twitter como @rivedelatorre o bien por correo electrónico a abogadodelatorre11@gmail.com.

COMPRA DE BIENES INMUEBLES EN MÉXICO POR EXTRANJEROS

Por la belleza de nuestro país, es muy común que los extranjeros que nos visitan tengan intención de adquirir algún inmueble, ya sea para vacacionar, invertir o incluso para mudar su residencia a nuestro país.

La pregunta es simple ¿Un extranjero puede adquirir un inmueble en México?

La respuesta corta es sí, pero existen 2 prohibiciones de acuerdo a las leyes mexicanas: 

1.- No pueden adquirir parcelas o terrenos ejidales

2.- No pueden adquirir inmuebles dentro de la ZONA PROTEGIDA. La zona protegida es en una faja de 100 km. a lo largo de las fronteras y de 50 km. en las playas, según lo señala el artículo 27, fracción I de nuestra Constitución Política. 

Existen 2 formas para “adquirir” un inmueble dentro de esa zona protegida:

1.- Por medio de una SOCIEDAD MERCANTIL, y

 2.- Por medio de un FIDEICOMISO.

Pero de eso hablaré en otra ocasión.

Una vez mencionadas las prohibiciones nos queda claro que todos los inmuebles fuera de ellas se pueden adquirir. El requisito fundamental para poder comprar un inmueble es firmar un CONVENIO DE RENUNCIA ante la Secretaría de Relaciones Exteriores por medio de la dirección general de asuntos jurídicos. El objeto de este convenio es establecer lo indicado en la famosa CLÁUSULA CALVO, en donde el extranjero conviene ante la SRE en ser considerado como mexicano respecto a la adquisición del inmueble y se compromete a no invocar la protección del Gobierno de su país para resolver cualquier controversia relativa al inmueble, a riesgo de perder, si no cumpliera con lo acordado, los bienes o inversiones en beneficio de la nación mexicana.

Con lo anterior se cubre el requisito señalado en el Artículo 27 Fracción I Constitucional y Artículo 10 A de la Ley de Inversión Extranjera. Cabe señalar que el trámite es gratuito y tenía como tiempo de respuesta 5 días hábiles (ahora por cuestiones de COVID está tardando un poco más y se está haciendo vía correo electrónico).

PERSONAL SHOPPER INMOBILIARIO

Cuando buscas comprar un inmueble, ya sea casa o terreno lo más común es revisar en internet las ofertas existentes, posteriormente hacer algunas llamadas a alguna inmobiliaria o a un asesor inmobiliario para concertar citas y visitar el inmueble físicamente, si alguna opción te convence viene la parte de revisión de documentación para que finalmente, si todo está correcto puedas comprar el inmueble deseado. Lamentablemente todo este procedimiento lleva tiempo y hay que tener conocimientos generales para la revisión de documentación. En caso de que no quieras realizar ese procedimiento existe una figura en el sector inmobiliario conocida como “PERSONAL SHOPPER”. 

 

Esta figura no es muy común en México (al menos en el sector inmobiliario) pero considero que es una excelente forma para garantizar servicios profesionales de forma rápida y eficiente, sobre todo para los siguientes tipos de clientes: 

 

1.- Para personas que quieren comprar algún inmueble, pero no disponen del tiempo necesario para la búsqueda y revisión de documentos.  

 

2.- También es una excelente opción para personas que buscan inmuebles con características muy especiales que la oferta actual no satisface. Por ejemplo, inmuebles cerca de un cerro, que cuenten con una hacienda, y que midan mínimo 20 hectáreas etc.

 

3.- Para clientes compradores que se encuentran fuera del país o fuera del estado en donde se pretende comprar. Ya sea que la distancia impida la revisión física de algún inmueble o bien al ser un comprador extranjero desconozca los requisitos legales que debe cubrir para la compra. 

 

DIFERENCIAS ENTRE PERSONAL SHOPPER Y ASESOR INMOBILIARIO 

 

Aunque ambas figuras cumplen con características similares creo que hay algunas diferencias como: 

 

👉El asesor inmobiliario es un intermediario entre comprador y vendedor, el personal shopper representa sólo al comprador.

  

👉El asesor inmobiliario tratará de vender como primera opción los inmuebles que tiene en su cartera mientras que el personal shopper buscará la mejor opción en el mercado.

 

👉Al asesor inmobiliario le conviene el precio de venta más alto posible, ya que se le paga la comisión con base al precio de cierre. El personal shopper buscará el precio más bajo en el mercado ya que no siempre cobra por porcentaje y cuando lo hace regularmente existen compensaciones extras por adquirir inmuebles por debajo del costo solicitado por el cliente.

 

👉La labor del agente de ventas termina con la firma de la escritura pública, la del personal shopper continúa después de la firma de escritura ya que sus servicios pueden incluir (depende de la tarifa contratada) cambio de nombre de servicios como agua, luz, contratación de telefonía e internet y revisión de que los impuestos por la compra se hayan pagado de manera correcta.

 

¿CUÁNTO COBRA UN PERSONAL SHOPPER INMOBILIARIO?

 

De entrada, para llevar a cabo el encargo se debe elaborar un contrato de prestación de servicios profesionales con el cliente. En ese contrato se establece la forma de pago y el monto a pagar.

 

 

Aquí hay al menos 3 esquemas para el cobro por los servicios:

 

1.- La comisión cobrada por un PERSONAL SHOPPER va del 1% al 3% del valor del inmueble. Aquí se puede establecer una compensación extra por conseguir el bien inmueble por debajo del precio indicado por el cliente.

 

2.- Monto fijo por los servicios, por ejemplo: $20,000.00 (veinte mil pesos 00/100 m.n.) por conseguir el inmueble encargado.

 

3.- De acuerdo al costo del inmueble con un tabulador de precios, por ejemplo:

*Inmuebles con valor de hasta $1,000,000.00 se cobran $10,000.00

*Inmuebles de $1,000,001.00 hasta $2,000,000.00 se cobran $20,000.00

*Inmuebles de $2,000,000.00 hasta $5,000,000.00 se cobran $30,000.00 etc.

 

El costo depende en gran medida del nivel de involucramiento en la búsqueda e investigación del inmueble deseado, puede incluir la búsqueda, trámites para el comprador que tienen que ver con créditos bancarios, trámites posteriores a la firma de escritura, desde contratación de servicios como luz e internet hasta programar mudanza y remodelación del inmueble.

 

Espero les resulte interesante esta figura ya que es un servicio más para ofrecer en este hermoso sector. Estoy abierto a sus comentarios, saludos.

COMISIONES EN EL SECTOR INMOBILIARIO

En esta oportunidad quiero comentar sobre lo que con base a mi experiencia son las operaciones más comunes en el sector inmobiliario con sus respectivas comisiones y mi opinión sobre esos esquemas. 

VENTA O INTERMEDIACIÓN 

Se cobra el 5% de comisión sobre el valor de venta.

 

Incremento de comisión: 

*En algunas propiedades complejas de vender como por ejemplo los terrenos rústicos se llega a pagar hasta el 10% del valor de la operación. 

Disminución de comisión: 

*Cuando se venden propiedades de alto valor, digamos más de $5,000,000.00 es común que el porcentaje de comisión disminuya hasta el 3% o 4% lo cual sigue siendo bastante aceptable. 

*También disminuye la comisión cuando son terrenos de gran superficie, por ejemplo 10 hectáreas o más, en estos casos es común manejar el “sobreprecio”, es decir el propietario del terreno establece un costo por metro por ejemplo de $50.00 y le da libertad al agente de ventas de subir el costo por metro y ganarse su comisión con ese incremento. En lo personal siempre he estado en contra del “sobreprecio” ya que considero que al momento del cierre de la operación puede traer diversos problemas, es más sana una operación estableciendo de inicio un porcentaje. 

 

COMISIÓN POR ARRENDAMIENTO (Casa habitación). 

*Se cobra 1 mes de renta por contratos de arrendamiento a 12 meses. 

*Por un contrato a 2 años se paga de comisión 1.5 meses de renta. 

En arrendamientos de casa habitación me atrevo a decir que casi siempre los contratos son por 1 año, aunque hoy en día con el auge de plataformas como "airbnb" es común observar arrendamientos por meses o por días, en esos casos se cobra mensualmente el 10% de cada pago. 

 

ARRENDAMIENTO EN EL SECTOR COMERCIAL E INDUSTRIAL

 

Nombro el sector comercial e industrial para referirme a arrendamiento de locales, oficinas, bodegas y naves industriales. En este sector es en el que encuentro más variantes, contratos que van desde 1 hasta 20 años. En este rubro hay contratos de arrendamiento bastante extensos y es común que   lleguen a participar 3 o 4 corredores inmobiliarios ya que muchas empresas cuentan con sus buscadores de tierra. 

*Se cobra 1 mes de renta por un contrato a 12 meses. 

*Por contratos de 24 meses se paga 1.5 meses de renta. 

*He observado contratos de más de 5 años de arrendamiento en los cuales ya se maneja un porcentaje sobre el costo total de arrendamiento que va del 5 al 10% y es común que este porcentaje se vaya pagando al corredor inmobiliario por partes conforme va avanzando el plazo establecido en el contrato de arrendamiento. 

 

ADMINISTRACIÓN DE INMUEBLES 

*El cobro de comisión por administración de inmuebles es del 10% del monto mensual recabado. 

Los administradores de inmuebles mayormente conocidos en los condominios son una excelente opción también para propietarios que cuentan con 2 o 3 inmuebles en arrendamiento y por cuestiones de tiempo o “salud mental” no quieren lidiar con arrendatarios, reparaciones de inmueble etc. A cambio contratan a un administrador (persona física o moral) que se encarga de hacer los cobros de renta mensual, el mantenimiento de los inmuebles, garantizar que los servicios dentro del inmueble funcionen de manera correcta etc. A cambio el administrador recibe ese 10% mensual de lo recabado. 

 

Cabe precisar que a todas las comisiones aquí descritas hay que agregar el I.V.A (impuesto al valor agregado), y asesorar de manera correcta a nuestros clientes ya que en algunas operaciones puede deducir el importe pagado por ese concepto, ya saben, CADA CASO ES DISTINTO y requiere una revisión de manera individual. 

Una vez descrito lo anterior aprovecho para recalcar la importancia que tienen los CONTRATOS en este sector,  ya que el profesional inmobiliario invierte dinero en la promoción de cada operación y cobra únicamente si obtiene los resultados, por eso es importante que se establezca en un contrato la labor a desempeñar y el costo que tendrá el servicio.

Los invito a que compartan sus impresiones y si en algo puedo servir no duden en escribirme al correo electrónico abogadodelatorre11@gmail.com o bien por alguna de mis redes sociales.

¡Saludos!