Es muy importante conocer a fondo las obligaciones que tenemos como
contribuyentes, sobre todo al comprar o vender un bien inmueble, ya que de esta
manera podremos conocer con exactitud cuánto vamos a ganar o a invertir en una
operación y de paso cumplir con nuestras obligaciones fiscales. En términos
generales mencionaré los impuestos en compraventa de bienes inmuebles y algunos
consejos para exentarlos o disminuirlos.
COMPRAVENTA DE CASA HABITACIÓN
El enajenante debe pagar el impuesto sobre la renta (I.S.R.), este impuesto puede llegar a alcanzar hasta el 35% del valor del inmueble, en cada operación de compraventa varía el monto a pagar ya que el Artículo 120 fracción I de la LEY DE ISR indica lo siguiente:
“La ganancia se dividirá entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años.”
A esta ganancia se le aplica la tarifa anual de ISR y el importe resultante se multiplica por cada año de tenencia del bien inmueble, lo que nos dará como resultado el importe a pagar.
Lo más recomendable es preguntar al notario en donde se llevará a cabo la compraventa el importe exacto a pagar por concepto de I.S.R. Recordemos que en la mayoría de los casos el notario es el que retiene dicho impuesto e informa a la autoridad fiscal correspondiente.
EXENCIÓN DE I.S.R.
Aquí vienen las buenas noticias, ya que el impuesto sobre la renta se puede exentar si cumples con los siguientes requisitos:
1.- Ser PERSONA FÍSICA.
2.- Que el valor de operación sea hasta por 700 mil UDIS (Unidad de medida), es decir $4,510,575.53 (costo aproximado a abril 2020).
3.- Comprobar que el inmueble que vendes era utilizado como tu casa habitación. Esto lo puedes comprobar presentando al notario público documentos en donde aparezca la dirección al bien inmueble a vender, tales como:
- Credencial para votar.
- Comprobante fiscal de pago de luz y de teléfono.
- Estado de cuenta bancario o de tiendas departamentales.
De los comprobantes anteriores regularmente el notario solicita los de los últimos 6 meses. Cabe destacar que los comprobantes pueden estar a nombre del contribuyente (el vendedor del inmueble), a nombre de su esposo o esposa, a nombre de alguno de sus hijos o a nombre de alguno de sus padres.
Si cumples con los requisitos aquí descritos puedes exentar el I.S.R. solo una vez cada 3 años.
¿Qué pasa si no cumplo con los requisitos para exentar I.S.R.?
En caso de no ser elegible para exentar el impuesto sobre la renta aún puedes disminuir la carga fiscal presentando los siguientes documentos:
- Costo comprobado de adquisición (lo que el vendedor pagó por su inmueble). Para propiedades adquiridas antes de abril de 2014, esto se acredita con la escritura pública expedida por el notario y se complementa con la factura del notario donde se llevó a cabo la operación.
- Puedes presentar facturas que comprueben inversión en construcciones, ampliaciones o mejoras. También las facturas con aviso de terminación de obra o con un avalúo de 80%.
- Factura de comisiones pagadas a agentes o brokers inmobiliarios.
LOS IMPUESTOS DEL COMPRADOR
El comprador de un bien inmueble debe pagar el ISABI, impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles también conocido como de traslado de dominio, este impuesto varía de acuerdo a cada entidad federativa va desde el 0.2% hasta el 4.5% del valor de la operación, para el caso de Puebla actualmente (abril 2020) el comprador paga el 2% del valor de la operación.
IMPUESTOS EN COMPRAVENTA DE TERRENOS
En la compra de terrenos no aplica exención del impuesto sobre la renta, entonces el vendedor siempre pagará dicho impuesto y el comprador pagará el ya mencionado ISABI.
