miércoles, 8 de junio de 2022

 No te equivoques con el PAGARÉ


Aunque la mayoría de nosotros estamos familiarizados con el PAGARÉ, no está de más precisar ciertos detalles para que éste documento no pierda su efectividad al querer realizar el cobro.

El PAGARÉ es un título de crédito que contiene un compromiso formal de pago de cierta cantidad de dinero. Está regulado por la LEY GENERAL DE TÍTULOS Y OPERACIONES DE CRÉDITO, que en su artículo 170 indica los 6 requisitos fundamentales que debe contener un pagaré, los requisitos son:

 

1.- La mención de ser PAGARÉ;

2.- La promesa incondicional de pagar una suma de dinero;

3.- El nombre de la persona a quien ha de hacerse el pago;

4.- La época y el lugar de pago;

5.- La fecha y el lugar en donde se subscriba el documento, y

6.- La firma del suscriptor o de la persona que firme a su ruego o en su nombre.


De acuerdo a lo anterior, un pagaré debe verse así…




Marcado de amarillo encontramos los elementos que la ley nos indica, con negritas resalté lo que yo considero muy importante, no olvidemos colocar siempre:

*Fecha de suscripción del documento (La fecha completa en que se está llenando el pagaré)

*Establecer el importe con número, posteriormente con letra y establecer el tipo de moneda.

*Si se suscribe un solo pagaré establecer 1/1. Cuando se utilizan pagarés para garantizar el pago de arrendamiento de un contrato anual, lo mejor es firmar 12 pagarés, que irán seriados del 1 al 12 (1/12  2/12  3/12, etc.). En estos pagarés sólo se modifica la fecha de pago, todo lo demás queda igual en los 12 pagarés.

*Establecer nombre completo del deudor o suscriptor y del beneficiario o tenedor.

*Establecer domicilio completo del deudor o suscriptor (Calle, número, colonia, municipio, estado, código postal).

*Establecer el interés moratorio acordado entre las partes con número y con letra.

 

AVAL

Respecto a la figura de avalista (la persona que otorga el aval) en un pagaré, también es importante colocar su nombre y dirección completas,

La Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito dispone como requisito que el aval deberá constar en el pagaré o en hoja adherida a él.

El avalista puede amparar al deudor sólo sobre un porcentaje, por ejemplo el 50%, por tal motivo puede haber más de 1 avalista, se pueden tener 2, cada uno puede amparar el 50% de la deuda. Si no se especifica ningún porcentaje, se entiende que el avalista ampara el 100% de la deuda.  


EL ENDOSO

La figura jurídica del endoso es un medio para transmitir los títulos de crédito como el pagaré. A través del endoso el tenedor del documento (endosante) manifiesta su voluntad de transmitir el documento a otra persona (endosatario). El endoso deberá constar en el pagaré o en hoja adherida a él.

Por medio del endoso se puede transmitir el título en propiedad, en procuración o en garantía.

Los endosos más comunes son:

El endoso en propiedad: Que transfiere la propiedad del documento y todos los derechos inherentes a él.

El endoso en procuración o al cobro: Este endoso no transfiere la propiedad del documento, pero faculta al endosatario para cobrar el documento de forma extrajudicial o judicial.

En endoso en garantía, en prenda u otra equivalente: Otorga al endosatario todos los derechos y obligaciones de un acreedor prendario respecto al título endosado y los derechos inherentes a él, incluso las facultades de cobro judicial o extrajudicial del documento.

 

El endoso deberá de reunir los siguientes requisitos:

*Nombre del endosatario.

*Firma del endosante o de la persona que suscriba el endoso a su ruego o en su nombre.

*La clase de endoso (“en propiedad”, “en procuración”, “en garantía”).

*El lugar y fecha.


DUDAS COMUNES.

¿Qué pasa si en el pagaré no se menciona el lugar de pago?

Si un pagaré no menciona el lugar de pago, se considerará que el lugar de pago será el domicilio del suscriptor del pagaré.

¿Debo comprar un pagaré en la papelería?

Los pagarés tienen la misma validez si son de papelería, si son hechos en computadora e impresos, incluso si son hechos a mano, siempre y cuando se cumplan las características que ya comenté.

Si un pagaré no menciona la fecha de vencimiento, se considerará que el suscriptor deberá pagarlo cuando el beneficiario o tenedor le presente el documento, esto es cuando lo ponga a su vista.

¿Quién llena el pagaré?

Debe llenarlo el deudor o suscriptor.

 

😴Hasta aquí llegamos, espero que esta información te sea útil.

Saludos.

lunes, 30 de mayo de 2022

7 TIPS PARA COMPRAR UN TERRENO


Si ya tienes un proyecto en mente o simplemente deseas invertir tu dinero en un terreno, se supone que ya verificaste el costo por metro cuadrado en la zona deseada, ya tienes una idea de la cantidad que deseas invertir y los metros que quieres comprar, entonces iniciarás tu búsqueda de terreno, en cuanto aparezcan las primeras opciones no olvides tomar verificar lo siguiente:

1.- Verificar el uso de suelo.

Una vez que tienes definido tu proyecto, es muy importante determinar el uso de suelo que necesitas, ya que de esta forma sabrás qué actividades tienes permitidas dentro del predio. Desde el tipo de construcción y su extensión hasta si le puedes dar un uso patrimonial, comercial o industrial.

2.- Verificar y comparar medidas y colindancias.

En un mundo perfecto las medidas y colindancias de un inmueble deben ser las mismas en catastro, en el registro público, en la escritura pública y físicamente, lamentablemente esto no es muy probable en nuestra realidad, si bien en la mayoría de los casos estos problemas tienen solución es importante saber el tiempo que te llevará el resolver esas incongruencias y sobre todo cuánto te costará $$$$$$.   

3.- Verificar gravamen y propietario.

Si bien este punto tiene relación con el punto anterior, aquí debemos de verificar de manera precisa que la persona que nos vende el inmueble sea el propietario y que el inmueble no tiene gravamen (que está listo para su venta de manera inmediata). Lo más recomendable es tramitar una LIBERTAD DE GRAVÁMEN o certificado de NO GRAVAMEN ante el REGISTRO PÚBLICO correspondiente. Este documento nos indicará que el inmueble está libre de problemas legales y se puede vender de manera inmediata y también nos indicará quién es el propietario del inmueble.

4.- Verificar el estatus de los servicios.

Cualquier vendedor al momento de ofrecer un inmueble te puede indicar que la colonia cuenta con todos los servicios. Físicamente podemos comprobar si hay postes de luz, servicio de drenaje, teléfono etc., pero es importante verificar el estatus exacto, por ejemplo, hay terrenos que no tienen una conexión de toma de agua, el costo de este trámite varía según si la superficie es de terracería, adoquín o concreto. Recuerdo haber pagado por un trámite cerca de $9,000.00 (nueve mil pesos). Hay que verificar el costo exacto y tomarlo en cuenta para evitar sorpresas.

5.- Verificar la seguridad de la colonia.

El tema de la inseguridad es un tema bastante delicado sobre todo en México, si compras un terreno para una casa de descanso, seguramente será fuera de la Ciudad y en algún lugar que no conoces muy bien, esto puede llevarnos a cometer el error de comprar en un lugar inseguro, personalmente creo que la inseguridad puede devaluar un terreno en cuestión de meses, además he visto de cerca casos donde se roban la herrería del terreno, el material de construcción y hasta los árboles. Nadie quiere comprar en un lugar así, de ahí la importancia de investigar no sólo la parte legal sino también la parte social del terreno.

6.- Haz una oferta.

Ahora sí viene lo bueno, la mayor parte del trabajo ya lo hiciste, yo soy de la idea de que la oferta de compra se hace una vez verificado todo lo anterior.  Si hiciste bien la tarea ahora tendrás un panorama claro de lo que quieres comprar y como consecuencia sabrás cuanto pagar por el terreno de tu interés. No juegues con los números, haz una oferta justa y ahorra tiempo y molestias con el “estira y afloja”.

7.- Contempla el pago de escritura e ISABI.

El comprador de un terreno debe pagar el ISABI, impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles también conocido como impuesto por traslado de dominio, este impuesto varía de acuerdo a cada entidad federativa y va desde el 0.2% hasta el 4.5% del costo del terreno, para el caso de Puebla actualmente el comprador paga el 2% del valor de la operación.

Pide al notario que en el costo de la escritura te desglose los distintos conceptos a pagar, con esta información cotiza en 2 o 3 notarías, ya que los honorarios de los notarios varían y en este punto puedes ahorrar unos pesos.

 Espero que la información te haya servido, no dudes en hacerme llegar tus comentarios.


Escrito por Rive de la Torre.

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