COMPRA DE BIENES INMUEBLES EN MÉXICO POR EXTRANJEROS

Por la belleza de nuestro país, es muy común que los extranjeros que nos visitan tengan intención de adquirir algún inmueble, ya sea para vacacionar, invertir o incluso para mudar su residencia a nuestro país.

La pregunta es simple ¿Un extranjero puede adquirir un inmueble en México?

La respuesta corta es sí, pero existen 2 prohibiciones de acuerdo a las leyes mexicanas: 

1.- No pueden adquirir parcelas o terrenos ejidales

2.- No pueden adquirir inmuebles dentro de la ZONA PROTEGIDA. La zona protegida es en una faja de 100 km. a lo largo de las fronteras y de 50 km. en las playas, según lo señala el artículo 27, fracción I de nuestra Constitución Política. 

Existen 2 formas para “adquirir” un inmueble dentro de esa zona protegida:

1.- Por medio de una SOCIEDAD MERCANTIL, y

 2.- Por medio de un FIDEICOMISO.

Pero de eso hablaré en otra ocasión.

Una vez mencionadas las prohibiciones nos queda claro que todos los inmuebles fuera de ellas se pueden adquirir. El requisito fundamental para poder comprar un inmueble es firmar un CONVENIO DE RENUNCIA ante la Secretaría de Relaciones Exteriores por medio de la dirección general de asuntos jurídicos. El objeto de este convenio es establecer lo indicado en la famosa CLÁUSULA CALVO, en donde el extranjero conviene ante la SRE en ser considerado como mexicano respecto a la adquisición del inmueble y se compromete a no invocar la protección del Gobierno de su país para resolver cualquier controversia relativa al inmueble, a riesgo de perder, si no cumpliera con lo acordado, los bienes o inversiones en beneficio de la nación mexicana.

Con lo anterior se cubre el requisito señalado en el Artículo 27 Fracción I Constitucional y Artículo 10 A de la Ley de Inversión Extranjera. Cabe señalar que el trámite es gratuito y tenía como tiempo de respuesta 5 días hábiles (ahora por cuestiones de COVID está tardando un poco más y se está haciendo vía correo electrónico).

PERSONAL SHOPPER INMOBILIARIO

Cuando buscas comprar un inmueble, ya sea casa o terreno lo más común es revisar en internet las ofertas existentes, posteriormente hacer algunas llamadas a alguna inmobiliaria o a un asesor inmobiliario para concertar citas y visitar el inmueble físicamente, si alguna opción te convence viene la parte de revisión de documentación para que finalmente, si todo está correcto puedas comprar el inmueble deseado. Lamentablemente todo este procedimiento lleva tiempo y hay que tener conocimientos generales para la revisión de documentación. En caso de que no quieras realizar ese procedimiento existe una figura en el sector inmobiliario conocida como “PERSONAL SHOPPER”. 

 

Esta figura no es muy común en México (al menos en el sector inmobiliario) pero considero que es una excelente forma para garantizar servicios profesionales de forma rápida y eficiente, sobre todo para los siguientes tipos de clientes: 

 

1.- Para personas que quieren comprar algún inmueble, pero no disponen del tiempo necesario para la búsqueda y revisión de documentos.  

 

2.- También es una excelente opción para personas que buscan inmuebles con características muy especiales que la oferta actual no satisface. Por ejemplo, inmuebles cerca de un cerro, que cuenten con una hacienda, y que midan mínimo 20 hectáreas etc.

 

3.- Para clientes compradores que se encuentran fuera del país o fuera del estado en donde se pretende comprar. Ya sea que la distancia impida la revisión física de algún inmueble o bien al ser un comprador extranjero desconozca los requisitos legales que debe cubrir para la compra. 

 

DIFERENCIAS ENTRE PERSONAL SHOPPER Y ASESOR INMOBILIARIO 

 

Aunque ambas figuras cumplen con características similares creo que hay algunas diferencias como: 

 

👉El asesor inmobiliario es un intermediario entre comprador y vendedor, el personal shopper representa sólo al comprador.

  

👉El asesor inmobiliario tratará de vender como primera opción los inmuebles que tiene en su cartera mientras que el personal shopper buscará la mejor opción en el mercado.

 

👉Al asesor inmobiliario le conviene el precio de venta más alto posible, ya que se le paga la comisión con base al precio de cierre. El personal shopper buscará el precio más bajo en el mercado ya que no siempre cobra por porcentaje y cuando lo hace regularmente existen compensaciones extras por adquirir inmuebles por debajo del costo solicitado por el cliente.

 

👉La labor del agente de ventas termina con la firma de la escritura pública, la del personal shopper continúa después de la firma de escritura ya que sus servicios pueden incluir (depende de la tarifa contratada) cambio de nombre de servicios como agua, luz, contratación de telefonía e internet y revisión de que los impuestos por la compra se hayan pagado de manera correcta.

 

¿CUÁNTO COBRA UN PERSONAL SHOPPER INMOBILIARIO?

 

De entrada, para llevar a cabo el encargo se debe elaborar un contrato de prestación de servicios profesionales con el cliente. En ese contrato se establece la forma de pago y el monto a pagar.

 

 

Aquí hay al menos 3 esquemas para el cobro por los servicios:

 

1.- La comisión cobrada por un PERSONAL SHOPPER va del 1% al 3% del valor del inmueble. Aquí se puede establecer una compensación extra por conseguir el bien inmueble por debajo del precio indicado por el cliente.

 

2.- Monto fijo por los servicios, por ejemplo: $20,000.00 (veinte mil pesos 00/100 m.n.) por conseguir el inmueble encargado.

 

3.- De acuerdo al costo del inmueble con un tabulador de precios, por ejemplo:

*Inmuebles con valor de hasta $1,000,000.00 se cobran $10,000.00

*Inmuebles de $1,000,001.00 hasta $2,000,000.00 se cobran $20,000.00

*Inmuebles de $2,000,000.00 hasta $5,000,000.00 se cobran $30,000.00 etc.

 

El costo depende en gran medida del nivel de involucramiento en la búsqueda e investigación del inmueble deseado, puede incluir la búsqueda, trámites para el comprador que tienen que ver con créditos bancarios, trámites posteriores a la firma de escritura, desde contratación de servicios como luz e internet hasta programar mudanza y remodelación del inmueble.

 

Espero les resulte interesante esta figura ya que es un servicio más para ofrecer en este hermoso sector. Estoy abierto a sus comentarios, saludos.

COMISIONES EN EL SECTOR INMOBILIARIO

En esta oportunidad quiero comentar sobre lo que con base a mi experiencia son las operaciones más comunes en el sector inmobiliario con sus respectivas comisiones y mi opinión sobre esos esquemas. 

VENTA O INTERMEDIACIÓN 

Se cobra el 5% de comisión sobre el valor de venta.

 

Incremento de comisión: 

*En algunas propiedades complejas de vender como por ejemplo los terrenos rústicos se llega a pagar hasta el 10% del valor de la operación. 

Disminución de comisión: 

*Cuando se venden propiedades de alto valor, digamos más de $5,000,000.00 es común que el porcentaje de comisión disminuya hasta el 3% o 4% lo cual sigue siendo bastante aceptable. 

*También disminuye la comisión cuando son terrenos de gran superficie, por ejemplo 10 hectáreas o más, en estos casos es común manejar el “sobreprecio”, es decir el propietario del terreno establece un costo por metro por ejemplo de $50.00 y le da libertad al agente de ventas de subir el costo por metro y ganarse su comisión con ese incremento. En lo personal siempre he estado en contra del “sobreprecio” ya que considero que al momento del cierre de la operación puede traer diversos problemas, es más sana una operación estableciendo de inicio un porcentaje. 

 

COMISIÓN POR ARRENDAMIENTO (Casa habitación). 

*Se cobra 1 mes de renta por contratos de arrendamiento a 12 meses. 

*Por un contrato a 2 años se paga de comisión 1.5 meses de renta. 

En arrendamientos de casa habitación me atrevo a decir que casi siempre los contratos son por 1 año, aunque hoy en día con el auge de plataformas como "airbnb" es común observar arrendamientos por meses o por días, en esos casos se cobra mensualmente el 10% de cada pago. 

 

ARRENDAMIENTO EN EL SECTOR COMERCIAL E INDUSTRIAL

 

Nombro el sector comercial e industrial para referirme a arrendamiento de locales, oficinas, bodegas y naves industriales. En este sector es en el que encuentro más variantes, contratos que van desde 1 hasta 20 años. En este rubro hay contratos de arrendamiento bastante extensos y es común que   lleguen a participar 3 o 4 corredores inmobiliarios ya que muchas empresas cuentan con sus buscadores de tierra. 

*Se cobra 1 mes de renta por un contrato a 12 meses. 

*Por contratos de 24 meses se paga 1.5 meses de renta. 

*He observado contratos de más de 5 años de arrendamiento en los cuales ya se maneja un porcentaje sobre el costo total de arrendamiento que va del 5 al 10% y es común que este porcentaje se vaya pagando al corredor inmobiliario por partes conforme va avanzando el plazo establecido en el contrato de arrendamiento. 

 

ADMINISTRACIÓN DE INMUEBLES 

*El cobro de comisión por administración de inmuebles es del 10% del monto mensual recabado. 

Los administradores de inmuebles mayormente conocidos en los condominios son una excelente opción también para propietarios que cuentan con 2 o 3 inmuebles en arrendamiento y por cuestiones de tiempo o “salud mental” no quieren lidiar con arrendatarios, reparaciones de inmueble etc. A cambio contratan a un administrador (persona física o moral) que se encarga de hacer los cobros de renta mensual, el mantenimiento de los inmuebles, garantizar que los servicios dentro del inmueble funcionen de manera correcta etc. A cambio el administrador recibe ese 10% mensual de lo recabado. 

 

Cabe precisar que a todas las comisiones aquí descritas hay que agregar el I.V.A (impuesto al valor agregado), y asesorar de manera correcta a nuestros clientes ya que en algunas operaciones puede deducir el importe pagado por ese concepto, ya saben, CADA CASO ES DISTINTO y requiere una revisión de manera individual. 

Una vez descrito lo anterior aprovecho para recalcar la importancia que tienen los CONTRATOS en este sector,  ya que el profesional inmobiliario invierte dinero en la promoción de cada operación y cobra únicamente si obtiene los resultados, por eso es importante que se establezca en un contrato la labor a desempeñar y el costo que tendrá el servicio.

Los invito a que compartan sus impresiones y si en algo puedo servir no duden en escribirme al correo electrónico abogadodelatorre11@gmail.com o bien por alguna de mis redes sociales.

¡Saludos!