LA PROMESA DE CONTRATAR
Trataré específicamente la
PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES ya que cuando se tiene pensado
adquirir un bien inmueble la primera tarea y la más complicada de todas es
encontrar una opción que nos agrade, que esté en el rango de precio que
buscamos, que esté en la ubicación que queremos y que cuente con el espacio que
necesitamos, una vez cubiertos estos requisitos ya sólo queda realizar la
compraventa ante notario. Lamentablemente en la práctica nos topamos comúnmente
con algún detalle, ya sea por cuestiones de documentación, por liberación de fondos,
o simplemente alguna de las partes necesita tiempo para concretar la operación
y no se puede firmar la compraventa de inmediato.
En este punto es donde se traban
y se desgastan muchas operaciones de compraventa por lo que en esos casos se
recomienda celebrar una PROMESA DE COMPRAVENTA. En México cada estado la regula
en su código civil, en el código poblano aparece del artículo 2109 al artículo
2120 y en términos generales establece lo siguiente:
- En la promesa de contratar se
obliga UNA O AMBAS partes a celebrar en cierto tiempo un contrato.
- Puede ser UNILATERAL o
BILATERAL.
*La promesa BILATERAL de
contratar debe contener como elementos esenciales:
- Consentimiento de las partes.
- Las cláusulas que contendrá el
contrato definitivo.
- Que se determine el plazo en
que se otorgará el contrato definitivo.
- La promesa de contratar deberá otorgarse
por ESCRITO, puede ser en documento público o privado (Siempre se recomienda
celebrarlo público, es decir ratificarlo ante notario).
- La promesa de contratar no
equivale al contrato definitivo, pero si alguna de las partes cumple con lo
prometido en el tiempo establecido o antes, se dará por terminada y se tendrá
por celebrado el contrato definitivo.
- Si la promesa de contratar se
refiere a compraventa de un bien inmueble, la propiedad de éste se transmite
hasta la celebración del contrato definitivo.
EJEMPLO DE UNA PROMESA DE COMPRAVENTA DE UN INMUEBLE
Lo que yo aconsejo tratándose de
bienes inmuebles es celebrar la promesa de compraventa ante notario público,
estableciendo la fecha de firma del contrato definitivo, el promitente
comprador deberá otorgar en calidad de arras el importe del 10% del valor de la
operación. Es importante aclarar que dicho importe no es un “enganche” ni forma
parte del precio de la operación, sólo es una forma de que el promitente
comprador muestre su interés de compra al promitente vendedor. Si todo sale de
acuerdo a lo pactado ese importe se devolverá al promitente comprador el día de
la firma del contrato definitivo.
Como abogados siempre debemos ser
pesimistas, esto nos llevará a establecer con claridad una de las partes más
importantes en los contratos que son las penalizaciones.
LAS PENALIZACIONES
Tocaremos este terreno cuando
alguna de las partes no cumpla con lo prometido y deberá responder a la otra
por el daño causado.
Si el valor del inmueble es de
$500,000.00 y el promitente comprador otorgó como garantía el 10%, es decir $50,000.00
lo más práctico es establecer este importe como penalización, entonces si el
incumplimiento recae en el promitente comprador éste perderá el importe
otorgado como garantía, pero si el
incumplimiento recae en el promitente vendedor este deberá regresar la garantía
más $50,000.00 como penalización, es decir, regresará $100,000.00 al promitente
comprador y es muy importante establecer un plazo para esa devolución, por
ejemplo 5 días naturales a partir de que incurrió en el incumplimiento.
Espero que les haya servido de
ayuda lo aquí descrito, lo hago con la intención de mejorar las operaciones de
compraventa.
