COMISIONES EN EL SECTOR INMOBILIARIO

En esta oportunidad quiero comentar sobre lo que con base a mi experiencia son las operaciones más comunes en el sector inmobiliario con sus respectivas comisiones y mi opinión sobre esos esquemas. 

VENTA O INTERMEDIACIÓN 

Se cobra el 5% de comisión sobre el valor de venta.

 

Incremento de comisión: 

*En algunas propiedades complejas de vender como por ejemplo los terrenos rústicos se llega a pagar hasta el 10% del valor de la operación. 

Disminución de comisión: 

*Cuando se venden propiedades de alto valor, digamos más de $5,000,000.00 es común que el porcentaje de comisión disminuya hasta el 3% o 4% lo cual sigue siendo bastante aceptable. 

*También disminuye la comisión cuando son terrenos de gran superficie, por ejemplo 10 hectáreas o más, en estos casos es común manejar el “sobreprecio”, es decir el propietario del terreno establece un costo por metro por ejemplo de $50.00 y le da libertad al agente de ventas de subir el costo por metro y ganarse su comisión con ese incremento. En lo personal siempre he estado en contra del “sobreprecio” ya que considero que al momento del cierre de la operación puede traer diversos problemas, es más sana una operación estableciendo de inicio un porcentaje. 

 

COMISIÓN POR ARRENDAMIENTO (Casa habitación). 

*Se cobra 1 mes de renta por contratos de arrendamiento a 12 meses. 

*Por un contrato a 2 años se paga de comisión 1.5 meses de renta. 

En arrendamientos de casa habitación me atrevo a decir que casi siempre los contratos son por 1 año, aunque hoy en día con el auge de plataformas como "airbnb" es común observar arrendamientos por meses o por días, en esos casos se cobra mensualmente el 10% de cada pago. 

 

ARRENDAMIENTO EN EL SECTOR COMERCIAL E INDUSTRIAL

 

Nombro el sector comercial e industrial para referirme a arrendamiento de locales, oficinas, bodegas y naves industriales. En este sector es en el que encuentro más variantes, contratos que van desde 1 hasta 20 años. En este rubro hay contratos de arrendamiento bastante extensos y es común que   lleguen a participar 3 o 4 corredores inmobiliarios ya que muchas empresas cuentan con sus buscadores de tierra. 

*Se cobra 1 mes de renta por un contrato a 12 meses. 

*Por contratos de 24 meses se paga 1.5 meses de renta. 

*He observado contratos de más de 5 años de arrendamiento en los cuales ya se maneja un porcentaje sobre el costo total de arrendamiento que va del 5 al 10% y es común que este porcentaje se vaya pagando al corredor inmobiliario por partes conforme va avanzando el plazo establecido en el contrato de arrendamiento. 

 

ADMINISTRACIÓN DE INMUEBLES 

*El cobro de comisión por administración de inmuebles es del 10% del monto mensual recabado. 

Los administradores de inmuebles mayormente conocidos en los condominios son una excelente opción también para propietarios que cuentan con 2 o 3 inmuebles en arrendamiento y por cuestiones de tiempo o “salud mental” no quieren lidiar con arrendatarios, reparaciones de inmueble etc. A cambio contratan a un administrador (persona física o moral) que se encarga de hacer los cobros de renta mensual, el mantenimiento de los inmuebles, garantizar que los servicios dentro del inmueble funcionen de manera correcta etc. A cambio el administrador recibe ese 10% mensual de lo recabado. 

 

Cabe precisar que a todas las comisiones aquí descritas hay que agregar el I.V.A (impuesto al valor agregado), y asesorar de manera correcta a nuestros clientes ya que en algunas operaciones puede deducir el importe pagado por ese concepto, ya saben, CADA CASO ES DISTINTO y requiere una revisión de manera individual. 

Una vez descrito lo anterior aprovecho para recalcar la importancia que tienen los CONTRATOS en este sector,  ya que el profesional inmobiliario invierte dinero en la promoción de cada operación y cobra únicamente si obtiene los resultados, por eso es importante que se establezca en un contrato la labor a desempeñar y el costo que tendrá el servicio.

Los invito a que compartan sus impresiones y si en algo puedo servir no duden en escribirme al correo electrónico abogadodelatorre11@gmail.com o bien por alguna de mis redes sociales.

¡Saludos!

LOS ERRORES MÁS COMUNES EN ARRENDAMIENTO

En esta ocasión quiero mencionar lo que a mi parecer son los errores más comunes en arrendamiento de bienes inmuebles destinados para CASA HABITACIÓN.

  

De entrada, se debe firmar un contrato de arrendamiento entre ARRENDADOR (quien entrega el bien inmueble a arrendar) y el ARRENDATARIO (quien recibe y habitará el bien inmueble), aunque el plazo de arrendamiento sea corto. Regularmente el formato del contrato lo presenta el arrendador y por practicidad y ahorro de dinero utiliza formatos de contratos de papelería o descargados de internet que cuentan con los requisitos de validez, pero no son tan completos como los que puede elaborar un abogado conociendo exactamente las condiciones de arrendamiento para una operación específica.

  

Tratando de que el contrato sea lo más completo posible mencionaré los ERRORES MÁS COMUNES tanto del ARRENDADOR como del ARRENDATARIO, ya que legalmente aplica a la perfección el dicho de que el diablo está en los detalles. 

ERRORES DEL ARRENDADOR

 

❌No incluir en el contrato de arrendamiento cláusula de protección contra la LEY DE EXTINCIÓN DE DOMINIO.

❌No ratificarlo ante notario 

❌No elaborar cuestionario con datos del arrendatario como empleo anterior, empleo actual, salario, estado civil, referencias personales, buró de crédito. 

❌No incluir cláusula que prohíba el subarrendamiento y cesión de derechos. 

❌No elaborar inventario fotográfico y evidencia en video donde se indica el estado del inmueble a la entrega. 

❌No indicar el uso que se dará al inmueble, por ejemplo, CASA HABITACIÓN y prohibir cualquier otro uso. 

❌No establecer de manera correcta cláusula de interés moratorio por falta de pago. Ya que no es lo mismo el atraso por 5 días de adeudo que por 20 días. 

❌No indicar exactamente las reparaciones que le corresponden como arrendatario y las que corresponden al arrendador. 

❌No especificar cuantas personas habitarán el inmueble. 

ERRORES DEL ARRENDATARIO 

❌Firmar un contrato de arrendamiento sin solicitar que el arrendador acredite la propiedad del inmueble o bien acredite que cuenta con facultades para poder arrendarlo. 

❌Firmar un contrato sin entender al 100% el contenido del mismo. 

❌Firmar pagarés en blanco como garantía del pago de renta. 

❌No solicitar inventario y evidencia en video del estado del inmueble que recibe. 

❌Aceptar un interés moratorio alto, pensando que nunca incurrirá en adeudo. 

❌No solicitar una cláusula que indique el porcentaje de incremento de la renta en caso de renovación del contrato. 

❌Si tiene mascota, debe solicitar que en el contrato se establezca que se permiten mascotas. 

❌Firmar contrato sin que se incluyan los lugares de estacionamiento a los que tiene derecho. 

❌No solicitar que se indique en el contrato los gastos de mantenimiento a los que está obligado. 

AMPARO CONTRA "HOY NO CIRCULA" EN PUEBLA.

Como es ya sabido por todos, el pasado 11 de mayo del 2020 el gobierno de Puebla inició en 21 municipios el programa “HOY NO CIRCULA”. Esta medida ha sido criticada por buena parte de la población ya que forma parte de la estrategia contra el llamado CORONAVIRUS, pero ocupando un poco la lógica nos damos cuenta que es una medida que no está ayudando a combatir la pandemia, pero ese es otro tema.

Como ciudadanos estamos obligados a cumplir las reglas impuestas, pero también la ley nos otorga herramientas para inconformarnos en caso de que creamos que se nos está afectando en nuestros derechos, tan es así que el PAN (Partido Acción Nacional) en Puebla ha creado una guía bastante buena para que cualquier ciudadano pueda presentar AMPARO INDIRECTO contra este acto de autoridad. 

En la liga que dejaré a continuación viene el formato para el amparo, además viene un instructivo para el llenado del mismo y se ofrece asesoría vía WhatsApp al número 222 906 4024.

Aclaro que soy APARTIDISTA, soy apartidista, soy apartidista, sí, soy apartidista, simplemente espero que el PAN continúe con su labor social siempre y no sólo cuando le convenga.

Aquí la liga →→→→→  https://panpuebla.org/?p=3923

¡Saludos a todos!

  

PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES

LA PROMESA DE CONTRATAR

Trataré específicamente la PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES ya que cuando se tiene pensado adquirir un bien inmueble la primera tarea y la más complicada de todas es encontrar una opción que nos agrade, que esté en el rango de precio que buscamos, que esté en la ubicación que queremos y que cuente con el espacio que necesitamos, una vez cubiertos estos requisitos ya sólo queda realizar la compraventa ante notario. Lamentablemente en la práctica nos topamos comúnmente con algún detalle, ya sea por cuestiones de documentación, por liberación de fondos, o simplemente alguna de las partes necesita tiempo para concretar la operación y no se puede firmar la compraventa de inmediato.

En este punto es donde se traban y se desgastan muchas operaciones de compraventa por lo que en esos casos se recomienda celebrar una PROMESA DE COMPRAVENTA. En México cada estado la regula en su código civil, en el código poblano aparece del artículo 2109 al artículo 2120 y en términos generales establece lo siguiente:

• En la promesa de contratar se obliga UNA O AMBAS partes a celebrar en cierto tiempo un contrato.
• Puede ser UNILATERAL o BILATERAL.

*La promesa BILATERAL de contratar debe contener como elementos esenciales:

1. Consentimiento de las partes.
2. Las cláusulas que contendrá el contrato definitivo.
3. Que se determine el plazo en que se otorgará el contrato definitivo.

• La promesa de contratar deberá otorgarse por ESCRITO, puede ser en documento público o privado (Siempre se recomienda celebrarlo público, es decir ratificarlo ante notario).
• La promesa de contratar no equivale al contrato definitivo, pero si alguna de las partes cumple con lo prometido en el tiempo establecido o antes, se dará por terminada y se tendrá por celebrado el contrato definitivo.
• Si la promesa de contratar se refiere a compraventa de un bien inmueble, la propiedad de éste se transmite hasta la celebración del contrato definitivo.

EJEMPLO DE UNA PROMESA DE COMPRAVENTA DE UN INMUEBLE

Lo que yo aconsejo tratándose de bienes inmuebles es celebrar la promesa de compraventa ante notario público, estableciendo la fecha de firma del contrato definitivo, el promitente comprador deberá otorgar en calidad de arras el importe del 10% del valor de la operación. Es importante aclarar que dicho importe no es un “enganche” ni forma parte del precio de la operación, sólo es una forma de que el promitente comprador muestre su interés de compra al promitente vendedor. Si todo sale de acuerdo a lo pactado ese importe se devolverá al promitente comprador el día de la firma del contrato definitivo.

Como abogados siempre debemos ser pesimistas, esto nos llevará a establecer con claridad una de las partes más importantes en los contratos que son las penalizaciones.

LAS PENALIZACIONES

Tocaremos este terreno cuando alguna de las partes no cumpla con lo prometido y deberá responder a la otra por el daño causado.

Si el valor del inmueble es de $500,000.00 y el promitente comprador otorgó como garantía el 10%, es decir $50,000.00 lo más práctico es establecer este importe como penalización, entonces si el incumplimiento recae en el promitente comprador éste perderá el importe otorgado como garantía,  pero si el incumplimiento recae en el promitente vendedor este deberá regresar la garantía más $50,000.00 como penalización, es decir, regresará $100,000.00 al promitente comprador y es muy importante establecer un plazo para esa devolución, por ejemplo 5 días naturales a partir de que incurrió en el incumplimiento.

Espero que les haya servido de ayuda lo aquí descrito, lo hago con la intención de mejorar las operaciones de compraventa.

HOY NO CIRCULA EN PUEBLA

Para muchos de nosotros es ya bastante conocido el programa “hoy no circula” pero esta vez se presenta en la Ciudad de Puebla y varios de sus municipios como consecuencia de la pandemia del coronavirus.

El programa inicia hoy 11 de mayo del 2020 y está establecido de la siguiente forma:

No me considero experto en “movilidad” ni nada parecido, pero utilizando un poco la lógica me parece una medida absurda, ya que considero que las personas que anteriormente salían en su vehículo continuarán con sus salidas, pero ahora en trasporte público, con lo que habrá mayor concentración de gente en las paradas de autobuses, sitios de taxis, metrobus, etc.

El día de hoy circulando en una avenida de la Ciudad de Puebla (Vía Atlixcayotl) observé cómo se generó un “cuello de botella” ya que los oficiales de tránsito estatal estaban cubriendo 4 de los 6 carriles disponibles en esa vía, con lo que el trayecto se volvió más lento y complicado, sobre todo pensando en alguna emergencia de salud.

Yo creo que esta medida no beneficia en nada la batalla contra el coronavirus, a final de cuentas debemos ser respetuosos y acatar las medidas que nuestros gobernantes determinen, sólo espero que este no sea el pretexto para aplicar el “hoy no circula” de manera permanente, aunque creo que no le caería nada mal a la Ciudad de Puebla, previa revisión del sistema de transporte público.

Saludos.

El costo de arrendamiento en Puebla ha disminuido.

El equipo de ciencia de datos de Homie.mx realizó un estudio de la afectación que ha traído el Coronavirus en el costo de arrendamientos de algunas ciudades.

El análisis se realizó́ sin considerar antigüedad, amenidades y características de los mismos, simplemente se realizó a partir de la oferta publicada en internet de inmuebles con uso de suelo habitacional.

Se compararon precios de renta mensual de marzo y abril 2019 VS precio de renta mensual promedio de este año 2020.

(Vía inmobiliare.com)