PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES

LA PROMESA DE CONTRATAR

Trataré específicamente la PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES ya que cuando se tiene pensado adquirir un bien inmueble la primera tarea y la más complicada de todas es encontrar una opción que nos agrade, que esté en el rango de precio que buscamos, que esté en la ubicación que queremos y que cuente con el espacio que necesitamos, una vez cubiertos estos requisitos ya sólo queda realizar la compraventa ante notario. Lamentablemente en la práctica nos topamos comúnmente con algún detalle, ya sea por cuestiones de documentación, por liberación de fondos, o simplemente alguna de las partes necesita tiempo para concretar la operación y no se puede firmar la compraventa de inmediato.

En este punto es donde se traban y se desgastan muchas operaciones de compraventa por lo que en esos casos se recomienda celebrar una PROMESA DE COMPRAVENTA. En México cada estado la regula en su código civil, en el código poblano aparece del artículo 2109 al artículo 2120 y en términos generales establece lo siguiente:

• En la promesa de contratar se obliga UNA O AMBAS partes a celebrar en cierto tiempo un contrato.
• Puede ser UNILATERAL o BILATERAL.

*La promesa BILATERAL de contratar debe contener como elementos esenciales:

1. Consentimiento de las partes.
2. Las cláusulas que contendrá el contrato definitivo.
3. Que se determine el plazo en que se otorgará el contrato definitivo.

• La promesa de contratar deberá otorgarse por ESCRITO, puede ser en documento público o privado (Siempre se recomienda celebrarlo público, es decir ratificarlo ante notario).
• La promesa de contratar no equivale al contrato definitivo, pero si alguna de las partes cumple con lo prometido en el tiempo establecido o antes, se dará por terminada y se tendrá por celebrado el contrato definitivo.
• Si la promesa de contratar se refiere a compraventa de un bien inmueble, la propiedad de éste se transmite hasta la celebración del contrato definitivo.

EJEMPLO DE UNA PROMESA DE COMPRAVENTA DE UN INMUEBLE

Lo que yo aconsejo tratándose de bienes inmuebles es celebrar la promesa de compraventa ante notario público, estableciendo la fecha de firma del contrato definitivo, el promitente comprador deberá otorgar en calidad de arras el importe del 10% del valor de la operación. Es importante aclarar que dicho importe no es un “enganche” ni forma parte del precio de la operación, sólo es una forma de que el promitente comprador muestre su interés de compra al promitente vendedor. Si todo sale de acuerdo a lo pactado ese importe se devolverá al promitente comprador el día de la firma del contrato definitivo.

Como abogados siempre debemos ser pesimistas, esto nos llevará a establecer con claridad una de las partes más importantes en los contratos que son las penalizaciones.

LAS PENALIZACIONES

Tocaremos este terreno cuando alguna de las partes no cumpla con lo prometido y deberá responder a la otra por el daño causado.

Si el valor del inmueble es de $500,000.00 y el promitente comprador otorgó como garantía el 10%, es decir $50,000.00 lo más práctico es establecer este importe como penalización, entonces si el incumplimiento recae en el promitente comprador éste perderá el importe otorgado como garantía,  pero si el incumplimiento recae en el promitente vendedor este deberá regresar la garantía más $50,000.00 como penalización, es decir, regresará $100,000.00 al promitente comprador y es muy importante establecer un plazo para esa devolución, por ejemplo 5 días naturales a partir de que incurrió en el incumplimiento.

Espero que les haya servido de ayuda lo aquí descrito, lo hago con la intención de mejorar las operaciones de compraventa.