COMISIONES EN EL SECTOR INMOBILIARIO

En esta oportunidad quiero comentar sobre lo que con base a mi experiencia son las operaciones más comunes en el sector inmobiliario con sus respectivas comisiones y mi opinión sobre esos esquemas. 

VENTA O INTERMEDIACIÓN 

Se cobra el 5% de comisión sobre el valor de venta.

 

Incremento de comisión: 

*En algunas propiedades complejas de vender como por ejemplo los terrenos rústicos se llega a pagar hasta el 10% del valor de la operación. 

Disminución de comisión: 

*Cuando se venden propiedades de alto valor, digamos más de $5,000,000.00 es común que el porcentaje de comisión disminuya hasta el 3% o 4% lo cual sigue siendo bastante aceptable. 

*También disminuye la comisión cuando son terrenos de gran superficie, por ejemplo 10 hectáreas o más, en estos casos es común manejar el “sobreprecio”, es decir el propietario del terreno establece un costo por metro por ejemplo de $50.00 y le da libertad al agente de ventas de subir el costo por metro y ganarse su comisión con ese incremento. En lo personal siempre he estado en contra del “sobreprecio” ya que considero que al momento del cierre de la operación puede traer diversos problemas, es más sana una operación estableciendo de inicio un porcentaje. 

 

COMISIÓN POR ARRENDAMIENTO (Casa habitación). 

*Se cobra 1 mes de renta por contratos de arrendamiento a 12 meses. 

*Por un contrato a 2 años se paga de comisión 1.5 meses de renta. 

En arrendamientos de casa habitación me atrevo a decir que casi siempre los contratos son por 1 año, aunque hoy en día con el auge de plataformas como "airbnb" es común observar arrendamientos por meses o por días, en esos casos se cobra mensualmente el 10% de cada pago. 

 

ARRENDAMIENTO EN EL SECTOR COMERCIAL E INDUSTRIAL

 

Nombro el sector comercial e industrial para referirme a arrendamiento de locales, oficinas, bodegas y naves industriales. En este sector es en el que encuentro más variantes, contratos que van desde 1 hasta 20 años. En este rubro hay contratos de arrendamiento bastante extensos y es común que   lleguen a participar 3 o 4 corredores inmobiliarios ya que muchas empresas cuentan con sus buscadores de tierra. 

*Se cobra 1 mes de renta por un contrato a 12 meses. 

*Por contratos de 24 meses se paga 1.5 meses de renta. 

*He observado contratos de más de 5 años de arrendamiento en los cuales ya se maneja un porcentaje sobre el costo total de arrendamiento que va del 5 al 10% y es común que este porcentaje se vaya pagando al corredor inmobiliario por partes conforme va avanzando el plazo establecido en el contrato de arrendamiento. 

 

ADMINISTRACIÓN DE INMUEBLES 

*El cobro de comisión por administración de inmuebles es del 10% del monto mensual recabado. 

Los administradores de inmuebles mayormente conocidos en los condominios son una excelente opción también para propietarios que cuentan con 2 o 3 inmuebles en arrendamiento y por cuestiones de tiempo o “salud mental” no quieren lidiar con arrendatarios, reparaciones de inmueble etc. A cambio contratan a un administrador (persona física o moral) que se encarga de hacer los cobros de renta mensual, el mantenimiento de los inmuebles, garantizar que los servicios dentro del inmueble funcionen de manera correcta etc. A cambio el administrador recibe ese 10% mensual de lo recabado. 

 

Cabe precisar que a todas las comisiones aquí descritas hay que agregar el I.V.A (impuesto al valor agregado), y asesorar de manera correcta a nuestros clientes ya que en algunas operaciones puede deducir el importe pagado por ese concepto, ya saben, CADA CASO ES DISTINTO y requiere una revisión de manera individual. 

Una vez descrito lo anterior aprovecho para recalcar la importancia que tienen los CONTRATOS en este sector,  ya que el profesional inmobiliario invierte dinero en la promoción de cada operación y cobra únicamente si obtiene los resultados, por eso es importante que se establezca en un contrato la labor a desempeñar y el costo que tendrá el servicio.

Los invito a que compartan sus impresiones y si en algo puedo servir no duden en escribirme al correo electrónico abogadodelatorre11@gmail.com o bien por alguna de mis redes sociales.

¡Saludos!

LOS ERRORES MÁS COMUNES EN ARRENDAMIENTO

En esta ocasión quiero mencionar lo que a mi parecer son los errores más comunes en arrendamiento de bienes inmuebles destinados para CASA HABITACIÓN.

  

De entrada, se debe firmar un contrato de arrendamiento entre ARRENDADOR (quien entrega el bien inmueble a arrendar) y el ARRENDATARIO (quien recibe y habitará el bien inmueble), aunque el plazo de arrendamiento sea corto. Regularmente el formato del contrato lo presenta el arrendador y por practicidad y ahorro de dinero utiliza formatos de contratos de papelería o descargados de internet que cuentan con los requisitos de validez, pero no son tan completos como los que puede elaborar un abogado conociendo exactamente las condiciones de arrendamiento para una operación específica.

  

Tratando de que el contrato sea lo más completo posible mencionaré los ERRORES MÁS COMUNES tanto del ARRENDADOR como del ARRENDATARIO, ya que legalmente aplica a la perfección el dicho de que el diablo está en los detalles. 

ERRORES DEL ARRENDADOR

 

❌No incluir en el contrato de arrendamiento cláusula de protección contra la LEY DE EXTINCIÓN DE DOMINIO.

❌No ratificarlo ante notario 

❌No elaborar cuestionario con datos del arrendatario como empleo anterior, empleo actual, salario, estado civil, referencias personales, buró de crédito. 

❌No incluir cláusula que prohíba el subarrendamiento y cesión de derechos. 

❌No elaborar inventario fotográfico y evidencia en video donde se indica el estado del inmueble a la entrega. 

❌No indicar el uso que se dará al inmueble, por ejemplo, CASA HABITACIÓN y prohibir cualquier otro uso. 

❌No establecer de manera correcta cláusula de interés moratorio por falta de pago. Ya que no es lo mismo el atraso por 5 días de adeudo que por 20 días. 

❌No indicar exactamente las reparaciones que le corresponden como arrendatario y las que corresponden al arrendador. 

❌No especificar cuantas personas habitarán el inmueble. 

ERRORES DEL ARRENDATARIO 

❌Firmar un contrato de arrendamiento sin solicitar que el arrendador acredite la propiedad del inmueble o bien acredite que cuenta con facultades para poder arrendarlo. 

❌Firmar un contrato sin entender al 100% el contenido del mismo. 

❌Firmar pagarés en blanco como garantía del pago de renta. 

❌No solicitar inventario y evidencia en video del estado del inmueble que recibe. 

❌Aceptar un interés moratorio alto, pensando que nunca incurrirá en adeudo. 

❌No solicitar una cláusula que indique el porcentaje de incremento de la renta en caso de renovación del contrato. 

❌Si tiene mascota, debe solicitar que en el contrato se establezca que se permiten mascotas. 

❌Firmar contrato sin que se incluyan los lugares de estacionamiento a los que tiene derecho. 

❌No solicitar que se indique en el contrato los gastos de mantenimiento a los que está obligado.